En numerosas ocasiones durante los procesos de participación ciudadana que forman parte de la redacción de planes generales, los asistentes nos plantean cuestiones como:

¿Por qué hay que construir tantas viviendas si la población cada vez va a menos?

¿Por qué hacen falta más viviendas, con la cantidad de viviendas vacías que hay en el pueblo?

Hay que construir las viviendas “estrictamente” necesarias.

No es fácil contestar a estas preguntas sin explicar una serie de aspectos que hay que tener en cuenta a la hora de plantear el número de viviendas que debe ofrecer un plan.

Primero es necesario distinguir entre necesidad de vivienda y demanda de vivienda, de manera que el concepto de necesidad es objetivo, y por lo tanto cuantificable, mientras que el de demanda es subjetivo y responde más al deseo y a las aspiraciones de las familias.

En los tiempos que corren se puede decir que, aunque la necesidad de vivienda no ha variado prácticamente, sí lo ha hecho la demanda, que ha bajado de manera importante. Como consecuencia de la situación económica, se reducen las compraventas de vivienda e incluso las solicitudes para la adquisición de vivienda protegida. La necesidad se mantiene pero la demanda se reduce. En momentos en los que el dinero fluía alegremente (aunque fuera prestado), la demanda era muy alta con su indudable influencia en el precio de la vivienda.

A pesar de que la diferencia entre necesidad y demanda parece clara, esta distinción no resuelve el problema de cálculo de las necesidades reales aunque lo facilita como veremos más adelante.

Por otra parte, un plan general propone una oferta de viviendas. En la práctica urbanística, tradicionalmente la oferta ha sido superior a la necesidad en un factor importante, que hace muchos años se llegaba a situar para algunos casos en 6, es decir se ofertaba seis veces la cantidad necesaria. Hoy en día este factor se ha reducido a la horquilla entre 2,2 y 3. Este factor es lo que se denomina “factor de esponjamiento” o “factor de corrección de rigidez de oferta”.

La justificación de esta importante mayoración se apoya en diversas cuestiones:

• La oferta no puede limitarse a las necesidades estrictas porque el mercado inmobiliario no funciona como sistema eficiente en la asignación de recursos.
• El ajuste exacto produciría indeseables tensiones especulativas en el mercado inmobiliario.
• Las razones estructurales por las que se produce el desajuste:
  • Falta de transparencia del mercado.
  • Frecuentes situaciones estructurales de Despilfarro Inmobiliario caracterizado por la abundancia en la oferta de suelo y escasez para satisfacer la demanda efectiva.
  • Dificultad que representa la gestión urbanística, por la cual parte del suelo clasificado y calificado por el planeamiento tarda tiempo en estar disponible en el mercado.
  • Restricciones a la movilidad residencial derivadas del aprecio por el régimen de propiedad sobre todo en ámbitos de cultura y tradición rural.

(Estas razones se han extraído de las Directrices de Ordenación Territorial -DOT- en sus consideraciones respecto a la rigidez de la oferta) Parece que estas razones podrían también acometerse desde otras líneas de actuación: mayor transparencia, agilidad en la tramitación urbanística, concienciación en otros modelos de disfrute de la vivienda,…

La cuantificación de la oferta de vivienda plantea además un mínimo. Deberá ofertarse al menos la mitad de las viviendas que se obtienen del cálculo anterior –mayorado-. No cabe “plantarse” en un número más bajo.

Volviendo al tema de la necesidad de vivienda, la modificación de las DOT aprobada inicialmente en abril del 2014 plantea el cálculo de la cuantificación de vivienda en base a unos componentes: Correcciones al modelo territorial vigente –CMT-, Necesidades de Vivienda Principal, Demanda de Vivienda Secundaria y Previsión de Viviendas Desocupadas (innovando este último componente, que no existía en las DOT del 97).

Como no es objeto de esta publicación explicar el método de cálculo (que tiene su complejidad) sino contestar a las preguntas que se formulan en los procesos de participación ciudadana, me centraré en dos aspectos, la necesidad de vivienda principal y la previsión de viviendas desocupadas.

La necesidad de vivienda principal se calcula a su vez en base a dos sumandos:

La evolución previsible de la población, en función la variación de la población habida en un periodo de 15 años. Se trata de una estimación tendencial, en la que cabría cuestionar por qué incluye los movimientos migratorios, de manera que no se trata de una evolución basada propiamente en el crecimiento endógeno –interior- de la población (esto es, de las diferencias en la población por sí misma y sin tener en cuenta la gente que llega o se marcha del municipio y que debería contemplarse desde el modelo territorial o de crecimiento selectivo). Resulta curioso que cuando el crecimiento resulta negativo, se toma la mitad de este valor, “a fin de suavizar el impacto negativo de posibles errores de medición y para simular el efecto que la recesión demográfica pudiera tener en forma de una reducción más acusada del tamaño familiar en el ámbito territorial considerado.”

El segundo sumando que influye en la necesidad de vivienda principal es la evolución del Tamaño Medio Familiar –TMF- que, dicho de manera sencilla, es el número de personas por vivienda. El TMF se va reduciendo paulatinamente y supone que el mismo número de personas va a necesitar más viviendas para alojarse. Es, en la mayoría de los casos, el factor que más incidencia va a tener en el incremento de viviendas a plantear.

En buena lógica, esta evolución en el TMF debería ir acompañado en un cambio en el tamaño de las viviendas y en su tipología y distribución.

Por último, como ya se ha señalado, se incorpora en la cuantificación una parte de la vivienda vacía existente en el municipio.

Del total de viviendas que el plan general debe ofertar, se debe deducir una cantidad por vivienda vacía, de manera que no toda la demanda se cubra con vivienda nueva. Mínimamente, se deberá reducir al menos el 2% del total de las viviendas existentes, vacías o no, de la cantidad a ofertar. Dicho de otra forma, se deberá considerar que el 2% de las viviendas existentes servirá para atender a la demanda.

También deberá tenerse en cuenta que existe un porcentaje de vivienda vacía que no se puede movilizar (poner en le mercado) y que oscila entre el 4% y el 8% de la vivienda ocupada. Es lo que se denomina vivienda vacía de carácter técnico.

Superado el mínimo del 2%, la recomendación es que se “descuente” la mitad de las viviendas vacías existentes (no se consideran vacías las segundas residencias), pero excluido ese porcentaje de vivienda vacía de carácter técnico.

Como conclusión se puede decir que:

• Aunque el número de habitantes se reduzca, también se produce una reducción del número de personas por vivienda, de manera que sí existe una necesidad real de vivienda.
• En el nuevo cálculo de viviendas propuesto se considera que una parte de la vivienda vacía va a servir para satisfacer la necesidad de vivienda. Ello obligará a acometer iniciativas de rehabilitación o de mejoras en la gestión de las viviendas vacías. También se recomienda un “amplio consenso entre los agentes implicados”.

En definitiva, la cuantificación residencial supone el marco en que se ha de mover la oferta que propone un plan urbanístico municipal, pero no resuelve el número preciso, que tiene más que ver con el modelo de ciudad que se busca y la manera en que los diferentes agentes –ciudadanía, ayuntamiento y administración en general, promotores, propietarios de vivienda vacía- se implican en el proceso.

Aitor Sarria